别墅作为房产中最顶级的产品,一直是终极置业客群盯紧的优质资产。在句容,别墅发展经历了业主自建、开发商花园别墅社区到禁止开发,再到如今的放开10米以上的联排类产品。
1990年代,房地产开始商品化,但仍带有强烈的计划经济色彩,买主以单位、集体为主,辅之以少量个人购房。
很多富起来的句容人对于居住有更高的追求,不愿意住普通商品房,选择自建独栋别墅。
自建独栋又有区分:
一种是业主买地自建的,譬如东昌南路西的河滨新村,就是业主买地自建的独栋别墅,产证齐全,房产证、土地证都有,可以上市交易;
另一种是城郊农民拆迁后分的地,产证不全,少部分村民会将宅基地卖掉,买家购买需冒着极大的风险,而且无法办理贷款,这类房子数量很多,有徐家新村、上阳、西庙等。
自建独栋别墅,一是停车困难,二是缺物业管理,三是没有院子,四是没有小区景观设计。
1998年,《国务院关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》发布,福利分房制度从政策上退出历史舞台,“市场化”成为住房建设的主题,之后外地开发商进入句容。
2000年后乡林地产在城北开发了京容花园、台湾小镇和碧翠山庄三个独栋社区。城南小庄湖畔也开发了一个纯独栋社区卢瓦尔郡。
那时有汽车的家庭少,本地人嫌位置偏远,80%的业主是南京人。近几年本地中产开始青睐别墅,城区范围扩大、私家车的普及,那里也不再显得偏远,以当初几倍甚至十倍的价格从南京业主那里购买二手别墅。
相比于自建独栋,带社区的独栋引入了物业管理的概念,进门有保安站岗、巡逻,有保洁打扫卫生;
小区内道路宽敞,规划有停车位,每户也有车库;
动辄200㎡甚至更大的院子,可以种花植草。
句容独栋别墅的楼盘:台湾小镇、碧翠山庄、京容花园、安纳伯格、容城嘉园、香溪湾(前排有类独栋)、卢瓦尔郡。
从2003年开始,国家多次出台禁墅令,严禁批准独栋别墅用地,句容的别墅开始以联排为主。
位于东昌路东、肖杆河畔的御湖枫景,小区规划有联排、叠加和多层。2008年首期开盘2009年即清盘,作为一个别墅为主、面积大总价高的楼盘,短短两年售罄。
句容联排别墅楼盘有
城东:碧水铭苑、御湖风景、润景颐和苑、欧景佳园;
城南:大自然花园有少量的联排,梧桐墅;
城北:墅园、安城御园、领秀星城。
2017年,南京开始实施“限墅”,不得建造3F及以下的联排。
2021年,南京发布《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》,对叠加别墅也开始限制。
2018年后句容也开始限墅,对于新拍土地规划:
(1)禁止3F及以下的联排;
(2)各楼盘交付时一楼带花园不得设置围墙,有楼盘明确告诉买房人,下叠的绿篱都没有。
2023年7月28日,在《关于促进句容市房地产市场良性循环和健康发展的通知》(句政建[2023]75号)的“第十条优化居住类地块规划管理”:
提高改善型住宅用地比例,提升商品住宅品质,在满足容积率下限大于1.0的情况下,放宽和优化高低配、绿地率、建筑密度限制,有条件区域可建设除独栋独院、双拼建筑外不低于10米的住宅产品。
7月句容挂出茅山的多幅容积率1.1的地块,土地规划条件的控制要求变为:地块内不得建设带有私家花园的低层独立式别墅类住宅。也就是这些地块不可以建独栋,但可以建联排。
城区198万元
城区87万元
城区55万元
城区438万元
城区80万元
城区272万元