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了解基本信息

2013-12-29 来源:
 
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    当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训,具备一定的房地产专业知识,而且深谙扬长避短之道,自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过,因此您在与销售员交流时务必小心谨慎,同时,以下列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。

 

  一、销售方式

 

  商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

  商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房现售和预售相比,现房的价格往往比期房高,现房看得见摸得着,对购房人来说相对风险较小,可以随时叫购房款,随时入住。

  商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。由于从预售到竣工交付的时间一般较长,开放商和购房人都可能由于延期交付、质量不符而承担较大的风险。

 

  二、具体价格

 

  您在楼书上往往看到楼盘“起价”或“均价”,顾名思义:起价是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层的楼盘,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的,一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起价。各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。

  一般来说,不带电梯的多层楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层至8层,户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%至8%,塔楼是在15%至20%之间。

 

  三、所购商品房性质

 

  居住用地:70年产权;工业用地50年产权;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

  土地使用者在使用期满时申请续期,可重新签订合同,支付出让金,并办理登记,而继续享受土地使用权。

 

  四、房地产“五证”、“两书”

 

  《建设用地规划许可证》:建设单位再向土地管理部门申请征用、划拨土地前。经城市规划部门确认,且建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

  《国有土地使用证》:向国家支付土地使用权出让金获得了在一定年限内某块土地使用权的法律凭证。

  《建设工程规划许可证》:本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

  《建设工程施工许可证》:本证是建筑施工单位符合施工各种条件、允许其开工的批准证件。

  《商品房销(预)售许可证》:此两证是市、县人民政府房管部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

  注意:只有具备五证的商品房才能进行销售,否则不可以购买。

  “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

 

  五、入住条件

 

  是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

  入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

 

  六、车位

 

  小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位。车位收费标准,是否可售。

  提醒:销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准。

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