老朋友A先生找我荐房,A目前住老破小,两个小孩没有独立学习空间,亟待改善。要求如下:
1、预算200万+,叠墅、洋房或大平层;
2、180㎡以上真四房;
3、总高不能超过11F;
4、低容积率、居住舒适度高;
5、有烟火气息,商业配套好;
6、与水为友,亲自然可持续景观。
200万预算的选择
A先生平常忙于工作,对句容行情了解不多,他有200万+的预算,问我叠墅、洋房或者小高层,哪个好?
6F电梯洋房新房早已不再开发,想买二手房太难了,房东价格不稳定,好的二手改善房也很少拿出来卖。
市场上流行的小面积叠墅,140-160㎡,总价200万左右。价格符合A先生的预算,但是160㎡的面积,去掉公摊面积、楼梯占的面积,实际居住面积少得可怜,也就是三室半户型。如果没有大院子和露台,和140㎡的平层有啥区别?
▲2021年4月法拍聚和园叠墅价格
叠墅一定要面积大才有舒适度,但是价格也高了,21年4月聚和园法拍下叠,产证202.6平,院子约80平,起拍价175万,成交价325.5万,单价1.6万,有5人出价超290万。
对于A先生的需求,2孩,4个房间,200万的预算只有选择大平层。
在售的180㎡以上真四房
180㎡以上大平层,
1、中央公园199㎡,总高13F,未网签仅有2套;
2、柏悦180㎡,总高11F,未网签的均为1楼;
3、宸悦赋180㎡,总高11F,仅剩最后一套一楼;
4、安城御园172㎡,总高18F,塔楼,电梯不到地库;
5、隽澜轩有183㎡、175㎡两种真四房户型,分别为18F和11F。
▲隽澜轩183㎡户型
旭辉、碧桂园的大平层户型都不错,奈何已经卖完了,隽澜轩183㎡户型是四房两厅两卫,中规中矩,客厅4.8米开间,每个房间都比较大,符合A先生的需求。
总高不能超过11F
A先生是改善,目前居住的是步梯多层,对于33F高层有恐惧心理。句容不同于一、二线城市,没有必要去住高层,楼道里当然是住家越少越好,就低不就高。
2020年后句容政府提出“三降两提”,即降密度、降高度、降容积率、提品质、提配套,2019年后城区拿地的规划基本都是限高18F。
宸悦赋、柏悦华府11F大平层均已接近售罄,未来数年,句容市场会有新房大平层上市,但基本是18F,旭辉后期上市的11F也是140户型为主。
城南的隽澜轩有3栋11F,23#、24#、26#楼。
低容积率
同样大面积的土地,当然邻居越少越好,城区在售新房容积率2.0及以上居多,2.0以下容积率的有:
1、碧翠山庄0.39(纯独栋社区);
2、台北上上城1.1(多层、尾盘);
3、梧桐墅1.19(别墅为主、尾盘);
4、台湾小镇墅园(联排、尾盘);
5、隽澜轩1.275(叠墅、小高);
6、安城御园1.3(尾盘);
7、柏悦华府二期1.5;
8、柏悦华府三期1.7。
容积率2.0以下,房源较多的只有隽澜轩和柏悦华府两家。
有烟火气息、商业配套
世外桃源是文章中的美好,大隐于市才是真正的生活。
站在东昌南路,这里商圈已经成型,超市、饭馆鳞次栉比,川流不息的人流、车流。
从这里到句容最大菜场南门菜场1.2公里(直线距离,下同);
到S6崇明站1.2公里;
到省句中新址500米。
▲南门菜场实景,拍摄时间2022年1月
过去十年,句容哪个板块发展最快,肯定是城南:
2010年,句容市委、市政府作出决定,建设南部新城区;
2011年,句容新客运站择址城南,2014年5月投入使用;
2017年,南沿江高铁句容站选址城南;
2018年,宁句城际往南延伸,终点站设在句容客运站和高铁站之间;
2018年底,吾悦广场在城南开业;
2020年,省句中新址确定在城南。
如今的城南,客运站、地铁站、高铁站都有了,医院、学校、商业配套齐全,规划逐一落地,蓝图一点点变为现实。
与水为友,亲自然可持续景观
句容很多老小区的景观水池开发商撤场后会废弃,A先生喜欢水景,希望小区的景观绿化有可持续性。
穿城而过的句容河是秦淮之源,支河众多,以句容水库、北山水库为始的二支河在城区房家坝汇合,城南的万家河也是句容河的支流。
万家河在这里拐了个弯,辗转曲折,绕出一个美丽的弧线,句容政府又在万家河两岸打造了万家河公园。
万家河是活水资源,河两岸公园由市政维护,典型的亲自然可持续景观。隽澜轩小高层可以俯瞰万家河公园,与水为友,享水而居,是对自然生活的向往与追求。
花了数小时解答了A先生提出的六个问题,看房多年的他会不会出手?月底隽澜轩24#楼王开盘,主编会继续报道A先生的购房故事!
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