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2017年1-12月份句容房地产市场分析报告

2018-01-05 来源:
 
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        2017年句容楼市在持续近10个月的“限购限贷”政策中悄然结束,量大跌价却涨是全年的整体运势。第一季度延续2016火爆楼市行情,成交量一直居高不下,到3月份达到高峰。3月20日,句容出台限购政策,实施半年,基本达到了预期,4月,商品房销售套数较3月份环比下降73.68%,销售面积环比下降了73.82%,销售额环比下降75.41%,1-8月,商品住房销售面积同比下降49.39%,销售额同比下降27.07%。到了第四季度,虽然前两个季度相比成交有所上涨,但却回不到限购之前的成绩。


         关于2017年句容楼市的土地成交、上市量、价格走势、库存……接下来为大家一一解读。


        关键字:行业政策


        1.3月20日,句容市政府出台《关于加强房地产市场调控的通知》,非本市户籍人口在句容市区(含开发区)、宝华镇购买商品住房的,以家庭为单位,限购1套;缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买普通住房,首付款比例由原来的20%调整为30%。通知从2017年3月22日起执行,暂定实施6个月;


        2.3月25日,镇江调控升级,取消外地人购房补贴;


        3.3月27日起,凡是有办理住房贷款业务的银行,首套房首付比例上调至三成,二套房首付比例上调至四成,同时利率上浮10%,三套房不贷款,以签约时间为准(首套房认贷,二套房认贷,三套房认房又认贷);


        4.自2017年4月2日起,在本市市区(含开发区)、宝华镇,非本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女)购买新建商品住房,需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证;


        5.9月19日句容市政府发布《句容市人民政府关于继续执行房地产市场调控政策的通知》继续执行,截止日期根据房地产市场运行情况另行通知。


        总结:房地产市场依赖于产业、依赖于人气,随着句容市打造“江苏硅谷”、生态农业、全域旅游“三张名片”步伐的不断加快,一系列重大产业项目落地开花,城镇化的基础将更加厚实,随着南沿江、S6等重大基础设施的推进,与周边要素流动会更加通畅快捷;同时,句容城市功能、公共服务也在快速升级,吸引力、承载力不断增强,这都将促进句容市房地产市场持续健康发展。


        中央明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”基本定位,惠民生、得民心,所以句容市将坚持调控政策目标不动摇;同时,区位、生态、成本是句容市的核心优势,成本包括置业成本,保持房地产市场平稳健康发展,有利于吸纳集聚高校毕业生、初创企业等主体,培育发展新动能。


        关键字:一级市场出让及成交情况


        2月15日,句容2017年第1期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,碧桂园集团、新城控股集团、金辉地产、中粮地产、蓝光地产等大开发商代表参与此次竞拍,当天公开拍卖30块土地, 其中28号土地,位于河滨南路北侧,出让面积69889㎡,被新城控股以9.6427亿元取得,楼面价达5520元/㎡,为句容市区新地王; 


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        3月30日,句容2017年第3期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,句容市容城大道西侧、宝华山路北侧共3幅地块,均被句容恒大童世界旅游开发有限公司以5569万元拿下,共102.9315亩,每亩成交价约为54.1万元;


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        4月20日,句容2017年第4期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,共3幅地块,都位于宝华镇,具体成交情况如下


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        4月25日,句容2017年第2-1期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,共出让15幅地块,具体成交情况如下:


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        5月4日,句容2017年第2-2期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,共出让12幅地块,其中后白镇1幅地块流拍,其余11幅地块成功出让。碧桂园摘得郭庄镇机场大道南侧、宁溧公路西侧1幅地块,楼面价6636元/㎡,成为句容新地王;


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        6月22日,句容2017年第5期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,共出让10幅地块,其中宝华镇射乌桥路南侧局部地块被江苏成至摘得,楼面价为6745元/㎡,成为句容新地王;


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        8月23日,句容2017年第6期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,共出让6幅地块,其中宝华镇宝华大道东侧局部地块A被碧桂园摘得,楼面价为9541元/㎡,成为句容新地王;


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        9月20日,句容2017年第7期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,共出让16幅地块,均被句容恒大童世界旅游开发有限公司摘得;


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        9月13日,句容2017年第8期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,共出让4幅地块,其中文昌东路南侧、243省道西侧局部地块B被碧桂园摘得,楼面价为7753元/㎡,刷新句容城区记录,但没有打破8月23日碧桂园9541元/㎡(宝华)的句容最高楼面地价;

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        11月1日,句容2017年第9期国有(经营性)建设用地使用权公开拍卖,共出让1幅地块,被新城控股集团股份有限公司摘得,楼面价为3103元/㎡。


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        总结:随着“宁镇扬一体化”的不断推进和落实,越来越多的一线房企将目光投向句容这座四线城市,如恒大、协鑫、碧桂园、新城、雅居乐等品牌开发商。随着大牌房企进入,句容市土拍市场竞争将日趋激烈,地价不断攀升,拿地成本日益上升,本土房企由于受资金与规模限制拿地将越来越困难,逐渐被市场淘汰或兼并;句容房地产市场将演变成房企巨头多头鼎立态势。


        关键字:供应量


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        据统计,2017年1-12月份,全市领取新房源的预售许可证2932348.22平米,共760栋楼,环比下滑25%。其中,华阳镇上市新房源409075.19平米,占总上市量的14%,开发区上市新房源884845.73平米,占总上市量的30%,宝华镇上市新房源956674.29平米,占总上市量的33%,茅山镇上市新房源29870.79平米,占总量的1%,郭庄镇上市新房源261007.48平米,占总量的91%,天王镇上市新房源285463.78平米,占总量的10%,白兔镇上市新房源105410.96平米,占总量的3%。


        关键字:句容楼市整体运行情况

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        据统计,2017年1-12月份,句容全市商品房成交19306套,成交面积2100551.01平米,成交总金额229.44亿元。与去年相比,成交套数减少30154套,同比下滑60%,成交面积减少3260336.38平米,同比下滑61%,成交金额减少184.15亿元,同比下滑45%。从对比图上我们可以看到,除了2016年出现暴增的情况外,2017年和前几年成交的差距并不是很大。


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        1-3月份延续2016年的火爆行情成交量居高不下。4月1日限购细则执行,加之严厉的银行贷款政策,连续三个季度,句容楼市成交量平平,偶有两三个月成交出现一定涨幅,但也未能超过第一季度的单月成交。


        具体到全市各个板块,据统计,2016年1-12月份华阳镇成交商品房3563套,成交面积为390955.48平米;开发区成交商品房6263套,成交面积为709004.95平米;宝华镇成交商品房5618套,成交面积587020.5平米;其他乡镇成交商品房3862套,成交面积413570.08平米。

 

        2017年1-12月,普通住宅成交12991套,成交面积1380982.99平米;非普通住宅成交2156套,成交面积470276.51平米;营业用房成交4024套,成交面积261697.6平米。


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        在成交普通住宅面积配比上,据统计,70平米以内成交154套,占总成交量的1%,70-90平米成交3284套占总成交量的25%,90-120平米成交5780套占总成交量的45%,120-140平米成交2972套占总成交量的23%,140平米以上成交785套占总成交量的6%。


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        上图为2017年1-12月全市普通住宅成交均价走势图,从年初的8971.2元/平米,到12月的11126.8元/平米,房价涨幅较大,24%的增长速度。目前,句容主城区整体住宅均价都在1万元/平米以上,宝华镇紧靠南京仙林,房价更是飙升,均价在1.5万元/平米以上。


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    注:根据销售金额排名


        关键字:库存量    


        据统计数据显示,截止2017年12月31日,句容全市剩余可售房源(已领预售的)24903套,可售面积2939752.1平米。其中,普通住宅可售房源12913套,可售面积1403022.81平米,非普通住宅可售房源3191套,可售面积681970.76平米,营业用房可售7199套,可售面积647943.69平米。

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        按照区域划分,华阳镇可售房源5735套,可售面积660848.01平米,占总库存的22%;开发区可售房源8216套,可售面积1105094.86平米,占总库存的38%;宝华镇可售房源7884套,可售面积811214.78平米,占总库存的28%;其他乡镇可售房源3068套,可售面积362594.45平米,占总库存的12%。



       关键字:总结与展望


        1、2017年市场情况总结


        2017年1-3月份,凭借投资客(主要为南京投资客)购房热潮,各家楼盘量价齐飞,全市共成交了9348套,共成交了1050478.49㎡,4月开始执行限购政策后,商品房销售套数较3月份环比下降73.68%,销售面积环比下降了73.82%,销售额环比下降75.41%。限购政策限制了投资购买,且价格经过几轮上涨后,各家楼盘销售价已达9000-11000万/㎡,加上信贷政策收紧,一套房首付3成,提高刚需客户购房门槛,抑制刚需客户购房。4月份后,各家楼盘库存房源基本去化完毕,市场上少量新盘推货,且价格不高,拉动一部分成交量上涨。8月后,几个全新楼盘上市(吾悦广场、新城樾府)及老盘推新(梧桐墅、天玺华府、义台街等),乘着限购即将再次延期执行前,利用低于客户心理预期价格收割客户。值得一提的是,吾悦广场凭借其地铁站(吾悦广场站)吸引了大部分本地投资客,多为市政府、事业单位工作人员,成为主城区销冠。


        2、2018年市场及政策预判


        截止2017年12月31日,句容全市剩余可售房源(已领预售的)24903套,按目前去化速度,需要10-15个月,市区还有不少楼盘仍在不断推出新货(碧桂园中央公园、中骏四季阳光、碧桂园时代天汇、新城樾府、吾悦广场、公园道、嘉烨御花园等),以及2018年即将开工建设的碧桂园地块(文昌东路南侧、243省道西侧局部地块B、C、D)、雅居乐地块(文昌东路南侧、243省道西侧局部地A),库存加上明年新上市房源,市区去化压力较大,各家房企都在竞争出货,不排除缓解资金压力,降低利润低价出货。


        政策预判:


        宏观上:12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段。强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”时,王蒙徽表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。


        “县城去库存概念是一个重要内容。”楼市去库存分为三个阶段:2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存;2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存;2018年,则迎来县域去库存的阶段。而商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫,“商业地产的库存积压风险比住宅库存更高,2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存,关键更是商业地产的去库存。”


        针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁。”全国住房城乡建设工作会议提出,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。


        “保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权,更要保护租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示,发展长期租赁市场,要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务,如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。


        “同时,制度上要对租期等进行规定,建议是3年为一个租期,除非承租人提出解约,出租人不能提前结束租约。”倪鹏飞补充说,当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确,导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为,需要进行约束。


        政府采取“分城调控”政策持续发力,一线城市受楼市调控政策影响出现“量价齐跌”这是正常市场反映。一二线城市楼市调控近一年,可以预见未来楼市调控政策将成为新常态。一二线城市楼市调控政策不会放开只会放松,如果放开调控市场必然出现报复性反弹。因受政府对房地产市场调控和租售同权等市场利空消息影响,未来二三四线城市房价将依然保持中幅上涨走势。


        句容当地政策:预计会紧跟中央步伐-坚持“房子是用来住的”,实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。


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